Informatie Database
Veel voorkomende misverstanden
- Huurwetten zijn niet van toepassing op een expat, maar alleen op Nederlanders. Dit is niet waar. De wet is van toepassing op iedereen, ook op expats. Een buitenlander kan een beroep doen op dezelfde wetten als een Nederlandse huurder.
- Door de woning gemeubileerd te verhuren, kan ik veel meer huur vragen, wat betekent dat ik een woning onder de 146 punten kan verhuren, tegen een geliberaliseerd tarief. Dit is niet waar. U dient zich te houden aan het puntensysteem. Nieuw meubilair kan worden afgeschreven over een periode van maximaal 60 maanden. Dit betekent dat als u een nieuw ingerichte woning huurt, waarbij het meubilair een aankoopwaarde heeft van bijvoorbeeld € 10.000,-, u een extra maandelijks bedrag van maximaal € 167,- in rekening mag brengen. Bij oude meubels wordt het bedrag een stuk lager omdat de vervangingswaarde van het meubilair in de berekening wordt gebruikt. Bij de verhuur van een woning op de particuliere markt dient u een duidelijke scheiding aan te brengen tussen de huurprijs en de vergoeding voor het leveren van meubilair (en andere diensten en goederen). U moet het huurbedrag voor meubilair niet op een te hoog niveau zetten. Servicekosten en kosten voor gehuurde meubelen zijn prijsbeschermd en de huurder kan het teveel betaalde bedrag terugvorderen volgens de geldende wetgeving.
- Bij het verhuren van een woning met meubilair mag ik deze woning tijdelijk verhuren. Dit is niet waar. Het verhuren van een gemeubileerde woning heeft niets te maken met het tijdelijk verhuren van een woning.
- Ik mag de servicekosten gebruiken om de huur aanzienlijk te verhogen. Dit is niet waar. Servicekosten, die bijvoorbeeld het schoonmaken van de trappenhuizen of gas-, water- en elektriciteitskosten omvatten, moeten altijd realistisch worden ingeschat en jaarlijks worden verrekend op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Als verhuurder bent u verplicht om de huurder een overzicht te geven van deze kosten. U mag wettelijk geen winst maken op het in rekening brengen van servicekosten.
Wat u niet mag vergeten.
- Veel particuliere eigendommen zijn bezwaard met een hypotheek. De meeste hypotheekovereenkomsten bevatten een clausule die u verbiedt de woning te verhuren zonder de (schriftelijke) toestemming van de hypotheekverstrekker. Wij controleren niet bij de hypotheekverstrekker of er al dan niet toestemming is gegeven. Het is uw eigen verantwoordelijkheid om toestemming van uw hypotheekverstrekker te verkrijgen voordat u met de huur van een woning begint.
- U bent verplicht uw verzekeringsmaatschappij hiervan op de hoogte te stellen. Zorg ervoor dat de verzekeringsmaatschappij die u een inboedelverzekering verstrekt, op de hoogte is van het feit dat u uw woning (tijdelijk) verhuurt.
Vacaturewetgeving
Expat Rentals vindt voor uw leegstaande woning een geschikte huurder!
Bent u al verhuisd naar uw nieuwe woning en staat uw oude woning nog steeds te koop? Kies ervoor om uw woning tijdelijk te verhuren, met een B&W-vergunning, op basis van de Nederlandse vacaturewetgeving.
Deze vergunning kan worden verkregen als u bijvoorbeeld uw oude woning niet kunt verkopen. De woning dient te worden verhuurd voor een periode van minimaal 6 maanden. Een huurder kan geen gebruik maken van huurdersbescherming in geval van tijdelijke huur op basis van de vacaturewetgeving. De huurovereenkomst dient te voldoen aan alle geldende regels en voorschriften. Alle regels met betrekking tot tijdsperiodes dienen in acht te worden genomen.
De verhuurder mag het huurbedrag zelf bepalen in geval van een onroerend goed dat te koop staat. Is de vergunning vóór 1 juli 2013 verleend? In dat geval geldt het maximale huurbedrag dat op de vergunning staat vermeld. Gemeenten mogen geen aanvullende eisen stellen aan de tijdelijke huur van onroerend goed dat te koop staat. De vergunning blijft 5 jaar geldig. Een reeds verleende vergunning hoeft niet te worden verlengd, maar is nog eens 5 jaar geldig. U kunt de gemeente verzoeken dit schriftelijk te bevestigen. Particulieren mogen niet meer dan twee woningen tegelijkertijd verhuren. De woning in kwestie moet ofwel een nieuwbouwwoning zijn die nooit bewoond is geweest, een woning die door de eigenaar bewoond is geweest gedurende de periode van 12 maanden voor het verlaten van de woning of een woning die maximaal 3 jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest gedurende de laatste 10 jaar voor het verlaten van de woning.
Als u meer wilt weten over de vacaturewetgeving, laat het ons weten of bezoek de volgende overheidssite: www.rijksoverheid.nl/tijdelijk-verhuren/
Verzekering
Een belangrijk en vaak onderschat onderwerp is de verzekering voor onroerend goed dat wordt verhuurd. De eigenaar moet ervoor zorgen dat de woning verzekerd is tegen brand en schade door externe oorzaken (woningverzekering). Bent u lid van een Vereniging van Eigenaren? Dan wordt deze verzekering hoogstwaarschijnlijk verzorgd door uw Vereniging van Eigenaren. Meestal bevat de verzekering ook een "huurclausule". Dit betekent dat de verzekering geldig blijft wanneer u de woning verhuurt. Zorg ervoor dat deze clausule aanwezig is en neem contact op met uw verzekeringsmaatschappij als u daar niet zeker van bent. Geen Vereniging van Eigenaren? Lees uw verzekeringspolis aandachtig door en sluit indien nodig een aanvullende of nieuwe verzekering af. In het geval van verhuur van gemeubileerd onroerend goed, zult u te maken krijgen met een "inventarisverzekering". Dit wordt vaak verward met een inboedelverzekering. Veel verzekeringsmaatschappijen zullen de inboedelverzekering als ongeldig beschouwen wanneer de woning wordt verhuurd, omdat de verzekering op naam staat. Vaak kan de verzekering zonder problemen worden omgezet in een inventarisverzekering, die ook van toepassing is bij het verhuren van uw woning. Wij raden u aan om vooraf de status van uw inventarisverzekering te controleren, om onaangename verrassingen te voorkomen. Een huurder moet zijn inventaris zelf verzekeren.
Puntentabel
Wij adviseren onze verhuurders om een puntberekening te laten uitvoeren, voordat zij een woning verhuren. Hierdoor kunt u de risico's beter analyseren en krijgt u inzicht of u het pand wilt verbeteren. Door uw woning te verbeteren kunt u uw woning op de particuliere markt aanbieden en een geliberaliseerd huurbedrag vragen. Wij hebben goede ervaringen met het onderstaande bedrijf: Duresta (Ook voor een energielabel)
Adres: Ukkelstraat 2a 5628 TE Eindhoven 085 - 40 111 66 info@duresta.nl
Huurbeoordelingscommissie en evaluatie
De huurprijsberekening is een onafhankelijke organisatie die geschillen tussen verhuurder en huurder beslecht, bijvoorbeeld over huurverhogingen, huurverlagingen of een jaarlijkse regeling van servicekosten die verband houden met niet gedereguleerde huurprijzen. De huurbeoordelingscommissie beslecht ook geschillen met betrekking tot eventuele gebreken en huurverlagingen (voor de periode waarin de gebreken nog niet zijn opgelost). Verhuurders en huurders kunnen bij de commissie terecht met al hun vragen over het gehuurde.
Bron: www.huurcommissie.nl
Toetsing door de commissie
In principe heeft men het recht om samen met de huurder een huurprijs overeen te komen. De huurder heeft echter het recht om de commissie te verzoeken de overeengekomen huurprijs binnen zes maanden na het sluiten van een overeenkomst te herzien. Indien de commissie de huurprijs te hoog vindt (op basis van het totaal aantal vastgoedpunten), dan moet de huurprijs naar beneden worden bijgesteld tot de maximaal toegestane huurprijs. De verhuurder is verplicht het betaalde bedrag boven de maximaal toegestane huurprijs terug te betalen. Tegen een beslissing van de commissie kan beroep worden aangetekend bij de kantonrechter. De kantonrechter is echter ook gebonden aan het puntensysteem. De schade die ontstaat wanneer een initiële huurprijs te hoog is, kan oplopen tot duizenden euro's. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de vraag of er al dan niet een huisvestingsvergunning nodig is. Na zes maanden huur van een woning aan dezelfde huurder, onder gedereguleerde huurprijzen, wordt de huurprijs als gedereguleerd beschouwd en zijn er geen risico's meer verbonden aan de huurprijs voor de verhuurder (u loopt echter nog steeds enig risico als het gaat om de huisvestingsvergunning.). Dit geldt alleen als u de huurprijs op de juiste wijze heeft berekend en u geen all-in huurprijs bent overeengekomen. Wij bieden de expertise die nodig is om deze procedures correct af te handelen.
