Veel voorkomende misvattingen

1. Een expat heeft geen aanspraak op huurrechten, waar een Nederlander zich wel op kan beroepen. Dit is niet waar. De wet geldt voor iedereen, dus ook voor een expat. Een buitenlander kan van precies dezelfde rechten gebruik maken als een Nederlandse huurder.

2. Door de woning gemeubileerd te verhuren kan ik een flink bedrag extra aan huur vragen, zodat ik een woning beneden de 146 punten ook voor een commerciële verhuurprijs kan verhuren. Dit is niet waar. U dient zich gewoon aan de puntenhuur te houden. Nieuwe meubilering mag worden afgeschreven in maximaal 60 maanden. Dit houdt in dat u voor het meeverhuren van nieuwe meubilering met een aanschafwaarde van bijvoorbeeld € 10.000,- maximaal € 167,- per maand in rekening mag brengen. Bij ouder meubilair wordt dit bedrag een stuk lager, omdat dan de vervangingswaarde van het meubilair geldt. Let op dat u ook bij verhuur in de geliberaliseerde sector een splitsing aanbrengt tussen de (kale) huurprijs en de vergoeding voor meubilering (en andere zaken en diensten) en dat u het huurbedrag voor de meubilering niet te hoog zet. Voor wat betreft de servicekosten en kosten mee verhuurde meubilering geldt prijsbescherming en kan een huurder het teveel betaalde terugvorderen.

3. Bij gemeubileerde verhuur mag ik wel tijdelijk verhuren. Dit is niet waar. Het meeverhuren van meubilering heeft niets te maken met het wel of niet tijdelijk mogen verhuren.

4. Ik mag de servicekosten gebruiken om de kale huur aanzienlijk te verhogen. Dit is niet waar. Servicekosten voor bijvoorbeeld het schoonhouden van het trappenhuis, of voor gas, water en elektra, dienen altijd reëel te worden ingeschat en jaarlijks te worden verrekend op basis van de werkelijke kosten. Als verhuurder bent u verplicht de huurder inzage te geven in deze kosten. Het is niet toegestaan hier enige winst op te maken.

Wat u niet moet vergeten

  1.  Veel particuliere woningen zijn belast met een hypotheek. In de meeste hypotheekovereenkomsten zit een clausule die u verbiedt zonder (schriftelijke) toestemming van de hypotheekbank te verhuren (huurbeding). Wij controleren niet bij uw bank of er toestemming is. Het is uw eigen verantwoordelijkheid deze toestemming voorafgaand aan de verhuur (schriftelijk) met uw bank te regelen.

    2. U moet uw verzekeraar inlichten. Licht de verzekeraar van de opstal, uw inboedel en eventuele anderen in over het feit dat u de woning (tijdelijk) gaat verhuren.

    3. Kijk na of u voorafgaande toestemming nodig hebt van uw Vereniging van Eigenaars of Coöperatieve Vereniging.

    4. Verifieer bij uw belastingadviseur naar de fiscale consequenties van verhuur van uw woning.

Leegstandwet

Expat Rentals zoekt een geschikte kandidaat voor uw leegstaande woning!

Heeft u uw nieuwe woning al betrokken en staat uw oude huis nog steeds te koop? Maak dan gebruik van de mogelijkheid om tijdelijk uw woning te verhuren met een vergunning van B&W, op basis van de Leegstandswet.

Deze vergunning kunt u aanvragen als u de woning bijvoorbeeld niet verkocht krijgt. De woning moet minimaal zes maanden verhuurd worden. Een huurder kan zich bij tijdelijk verhuur op basis van de Leegstandswet niet beroepen op huurbescherming. De te sluiten huurovereenkomst moet aan formaliteiten voldoen waar strak de hand aan moet worden gehouden. Ook de termijnen moeten in acht worden genomen.

De verhuurder mag bij een te koop staande woning zelf de huurprijs bepalen. Is een vergunning vóór 1 juli 2013 afgegeven? Dan blijft de maximale huurprijs gelden die in de vergunning staat. Gemeenten mogen aan de tijdelijke verhuur van te koop staande woningen geen eigen, extra eisen stellen die niet in de Leegstandwet staan. De vergunning voor te koop staande koopwoningen geldt voor 5 jaar. Bij een lopende vergunning is verlenging niet nodig, maar geldt de vergunning alsnog voor 5 jaar. U kunt de gemeente vragen dit schriftelijk te bevestigen. Particuliere eigenaren mogen niet meer dan 2 te koop staande koopwoningen tegelijk tijdelijk verhuren. Het moet gaan om woonruimte in een te koop staande woning die nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning), in de 12 maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar bewoond werd of in de 10 jaar voordat de woning leeg kwam te staan maar 3 jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest.

Wilt u meer weten over de leegstandswet neem dan contact met ons op of klik op deze link: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/inhoud/woning-tijdelijk-verhuren

Verzekeringen

Een belangrijk en vaak onderschat punt is de verzekering van het verhuurde object. De eigenaar moet zorgen dat het object verzekerd is tegen brand of schade van buitenaf (opstalverzekering). Bent u lid van een Vereniging van Eigenaren? Dan is deze verzekering door uw VVE geregeld. Vaak is in deze verzekering een zogenaamd ‘verhuurbeding’ opgenomen. Dit houdt in dat de opstalverzekering ook geldig is als u de woning verhuurt. Ga dit goed na en neem bij twijfel contact op met de betreffende verzekeraar. Geen VVE? Lees dan uw polis extra goed door en sluit indien nodig een nieuwe of andere verzekering af.

Bij gemeubileerde verhuur heeft u ook te maken met de ‘inventarisverzekering’. Deze wordt vaak verward met een inboedelverzekering. Bij veel verzekeraars is de inboedelverzekering niet geldig bij verhuur, omdat deze op uw naam is afgesloten. Vaak kan de verzekering makkelijk worden omgezet naar de inventarisverzekering, die dus wel geldt bij verhuur. Ook hierin adviseren wij u dit van te voren uit te zoeken bij uw verzekeraar, om zo vervelende situaties te voorkomen. Een huurder moet eigen ingebrachte spullen zelf verzekeren.

puntentelling rapport

Wij raden onze verhuurders met klem aan om vóór het verhuren van een woning een puntentelling uit te laten voeren. Zo calculeert u de risico’s beter in, en bepaalt u of u de woning wilt verbeteren, zodat u de woning in de vrije sector kunt aanbieden, of een geliberaliseerde huurprijs kunt vragen. Wij hebben goede ervaringen met rapporten van onderstaand bedrijf.

De Huurcommissie en toetsing

De huurcommissie is een onafhankelijke instantie die beslissingen neemt in geschillen tussen huurder en verhuurder, over bijvoorbeeld huurverhoging, huurverlaging of een jaarafrekening van servicekosten met betrekking tot niet geliberaliseerde huurprijzen. De huurcommissie doet ook uitspraken over eventuele gebreken en huurverlaging (zolang de gebreken niet zijn verholpen). Huurders en verhuurders kunnen er terecht met alle vragen die betrekking hebben op huur of verhuur van woonruimte.

Bron: www.huurcommissie.nl

Toetsing door de huurcommissie

In beginsel staat het u vrij om elke huurprijs met de kandidaat huurder af te spreken. Echter, de huurder heeft altijd het recht om de overeengekomen huurprijs binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst te laten toetsen door de huurcommissie. Indien de huurcommissie tot de conclusie komt dat (op basis van het aantal woningwaarderingspunten) de huurprijs te hoog is, moet de huur naar beneden worden bijgesteld, tot het maximale huurniveau. De verhuurder moet de teveel betaalde huur terugbetalen. Tegen een uitspraak van de huurcommissie kan bij de kantonrechter tijdig beroep worden aangetekend, al is die ook gebonden aan het woningwaarderingsstelsel. De schade kan bij een te hoge aanvangshuurprijs oplopen tot vele duizenden euro’s. Los van de vraag of er een huisvestingsvergunning vereist was.

Na zes maanden woningverhuur tegen een geliberaliseerde huurprijs aan dezelfde huurder, is de huurprijs geliberaliseerd en zijn er voor u geen risico’s meer aangaande de huurprijs (let op: mogelijk nog wel wat betreft de huisvestingsvergunning). Dit geldt alleen als de huurprijs op een juiste manier is opgebouwd en u geen all-in huurprijs bent overeengekomen. Wij hebben de expertise om dit op de juiste manier voor u te doen.

Extra huur voor monumenten

Met het puntensysteem kunt u de maximale huurprijs van uw huurwoning in een monument berekenen. Verhuurders van monumentenwoningen mogen deze maximale huurprijs verhogen met een toeslag.

Een monumentenwoning is een woning in een rijksmonument of een woning die ligt in een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht. Het puntensysteem voor zelfstandige of onzelfstandige huurwoningen bepaalt de hoogte van de maximale huurprijs van uw monumentenwoning.

U kunt zelf de punten en maximale huurprijs van uw monumentenwoning uitrekenen met de huurprijscheck van de Huurcommissie.

Toeslag bovenop maximale huurprijs monumentenwoning

De verhuurder van uw monumentenwoning mag de maximale huurprijs van uw woning verhogen met een toeslag. Monumentenwoningen zorgen namelijk voor extra (onderhouds)kosten voor de verhuurder.

Vanaf 1 juli 2013 is de toeslag 50 punten voor woningen die zijn aangewezen als rijksmonument. Bij woningen (van vóór 1945) behorend tot een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht is de toeslag 15% van de maximale huurprijs.

Voor meer informatie verwijzen wij u door naar de Rijksoverheid: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/puntensysteem-huurwoning/puntensysteem-en-monumentenwoningen

Extra punten op basis van energielabel

De energieprestatie telt mee in het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning. Sinds 1 januari 2015 is er een vernieuwd energielabel en bepaalt de Energie-Index de energieprestatie. De Energie-Index wordt weergegeven in een getal. Een lagere Energie-Index levert meer huurpunten op.

Een verhuurder moet nieuwe huurders informeren over de energieprestatie van de woning (voor bestaande huurders geldt die verplichting niet altijd). Doet u dat niet, dan kunt u als eigenaar een boete opgelegd krijgen van 450,- EU.

Afhankelijk van de energieprestatie krijgt een woning extra punten. Hoe energiezuiniger de woningen des te meer punten.

Expat Rentals raadt u met klem aan om voor het verhuren van uw woning het energielabel door een officieel erkend adviseur te laten uitvoeren. U kunt hiervoor terecht bij Duresta;info@duresta.nl, 085 4011166

Voor meer informatie over het energielabel en de energieprestatie verwijzen wij u door naar de website van de overheid:

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/puntensysteem-huurwoning/puntensysteem-en-energielabel

 

Het puntensysteem

Punten bepalen maximale huurprijs

Het puntensysteem geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer. Het puntensysteem heet ook wel het woningwaarderingsstelsel. Elk onderdeel van de woning, zoals oppervlakte en sanitair, krijgt punten. Voor monumentenwoningen en zorgwoningen gelden speciale regels. Bij elkaar opgeteld, leveren de punten een maximale huurprijs op. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld.

U kunt zelf de punten en maximale huurprijs van uw woning uitrekenen met de huurprijscheck van de Huurcommissie: https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling/

Expat Rentals raadt u aan om bij twijfel of de woning wel of niet in de vrije sector valt (minimaal 146 punten) een puntentelling met energielabel uit te voeren. Zo komt u achteraf nooit voor verrassingen te staan. Voor puntentellingen in combinatie met een energielabel werken wij samen met Duresta. Zij zijn bereikbaar op: 085 4011166, info@duresta.nl.

Geen puntensysteem bij geliberaliseerd huurcontract

Het puntensysteem geldt niet bij geliberaliseerde huurcontracten. Dat zijn huurcontracten in de vrije sector waarbij de maandelijkse huur op de begindatum hoger is dan de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens in 2015 is € 710,68. Dat betekent dat huurcontracten die in 2015 ingaan met een aanvangshuurprijs boven € 710,68 per maand, geliberaliseerd zijn. Bij deze huurwoningen bepalen verhuurder en huurder zelf de huurprijs. Er is dan geen maximale huurprijs.

Nieuwe opzet bepaling maximale huurprijs

Per 1 oktober 2015 is het puntensysteem gewijzigd: de WOZ-waarde van de woning telt mee bij de berekening van het aantal punten. Woonomgeving, hinderlijke situaties (zoals geluidsoverlast door verkeer) en woonvorm (eengezinswoning, flat) tellen niet meer mee. Ook zijn de schaarste punten vervallen. De wijzigingen gelden alleen voor zelfstandige woonruimtes (ook voor bestaande huurcontracten). Voor meer informatie over puntensysteem kunt u terecht op de website van de overheid:

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/puntensysteem-huurwoning/puntensysteem-en-woz

Verbod van all-in huur

Let op: verhuur NOOIT op basis van een ‘alles inclusief’ huur. Ook als de woning meer dan 146 punten heeft kan een huurder aan de huurcommissie verzoeken alsnog een splitsing te maken in de (kale) huurprijs en de servicekosten. De huurcommissie moet in dat geval de (kale) huurprijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijsgrens voor de woning, ook als de woning meer dan 146 punten heeft en boven de € 710,68 verhuurd mag worden. Deze huurverlaging is nooit meer in te halen.

 

Verkoop van de verhuurde woning

De regel is: koop breekt geen huur. De nieuwe eigenaar is aan de bestaande huurovereenkomst gebonden. Let extra goed op wanneer u de verhuurde woning leeg moet opleveren, omdat u deze in de tussentijd heeft verkocht. Ook al heeft een huurder toegezegd mee te werken aan lege oplevering bij de verkoop, dan nog kan hij het u heel lastig maken. Hij is meestal niet verplicht eruit te gaan. Laat daarom altijd, voordat u het koopcontact tekent, door de huurder (en zijn partner) een opzegbrief tekenen waarin deze verklaart/verklaren de woning per een bepaalde datum te verlaten. Nog belangrijker: controleer voordat u verhuurt of de huurder tot ontruiming is te verplichten.